Q. 다음과 같이 장기임대주택을 포함한 총 세 채의 주택을 보유하고 있습니다(조정대상지역 아님).

- A주택: 아파트를 2017년 11월 취득하여 현재까지 거주 중임

- B주택: 2020년 5월 취득 및 주택임대사업자로 등록하여 임대 중임

- C주택: 아파트 분양권을 2017년에 취득하였으며 2020년 12월에 완공 및 입주 예정임

이 경우 A주택을 매도하고 C주택에 입주할 경우 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 궁금합니다.

A. 귀 상담의 경우, A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)와 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제20항)를 중첩적용하여 해당 요건을 모두 충족한 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정 적용이 가능한 것으로 사료됩니다(사전-2017-법령해석재산-0394, 2017.6.29. 해석사례 참고).

즉, 1세대가 A주택 양도일 현재 임대주택(B주택)을 소득세법상 장기임대주택으로 임대중인 경우로서, A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고 C주택 취득일부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택이며, 양도 당시 A주택이 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 거주주택인 경우에 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례를 중첩적용하여 해당 요건을 모두 충족한 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다(단, 양도가액 9억원 초과분은 과세).

한편, 장기임대주택 소유시 거주주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제20항)와 관련하여, 임대주택이 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 거주주택 특례를 적용할 수 있는 것으로 사료되며, 단, 추후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못한 경우 관련세액을 납부해야 합니다(소득세법 시행령 제155조 제21항 및 제22항)

[참고] 2020.7.10. 정부가 발표한 「주택시장 안정 보완대책」에 따르면, 등록임대사업제 제도 보완과 관련하여 "폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소", "기 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택에 대해 유지" 등의 내용이 확인되고, 2020.8.7. 기획재정부에서 발표한 「민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치」의 내용을 살펴보면, "자진ㆍ자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하는 경우 1세대1주택 양도세 비과세를 인정"(자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 보완조치 적용) 등의 내용이 확인되므로 해당 내용을 참고하시기 바랍니다.

※ 다만, 위 보도자료는 확정·공포된 법령에 해당하지 않으므로, 추후 관련 세법이 확정·공포되는 경우 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.

관련규정 : 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】, 동법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】, 사전-2017-법령해석재산-0394, 2017.6.29